國有資產(chǎn)監(jiān)管單位為保證國有資產(chǎn)保值增值,交易公平公開,防控廉潔、廉政風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列監(jiān)管規(guī)定,例如《重慶市財(cái)政局規(guī)范市級(jí)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租出借管理的通知》、重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于貫徹《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》有關(guān)問題的通知等,都要求國有資產(chǎn)招租需采用公開的方式。然而,公開招租的本質(zhì)是公平競爭,這與“優(yōu)先承租權(quán)”的優(yōu)先性是否存在沖突?很多人都有疑問。故律師對公開招租與優(yōu)先承租權(quán)展開了研究。
民法典第二編第十四章首次將“優(yōu)先承租權(quán)”抬上法律層面,其定義為 “租賃期間屆滿,房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”,故民法典頒布后,“優(yōu)先承租權(quán)”將成為承租人的法定權(quán)利。但民法典因尚未正式頒布,最終是否保留該條款有待進(jìn)一步核實(shí)。
在此之前,“優(yōu)先承租權(quán)”被認(rèn)為是基于民事合同中雙方約定而產(chǎn)生的權(quán)利,僅散見于我國部分地方性法規(guī)之中,例如《上海市居住房屋租賃管理辦法》《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》以及《湖南省商品房屋租賃管理實(shí)施辦法》等,其對“優(yōu)先承租權(quán)”的定義與民法典相差無異。不過,以上規(guī)定都僅規(guī)定了“具有優(yōu)先承租權(quán)”,而對于 “優(yōu)先承租權(quán)”的行使卻未做更多表述。理論界認(rèn)為,優(yōu)先承租權(quán)行使的核心是“同等條件”,同等條件不僅包括租賃價(jià)格,還包括租金支付方式、租賃期限等,司法實(shí)踐中也采用了該觀點(diǎn)。
雖然此前法律層面上并未給予“優(yōu)先承租權(quán)”過多的關(guān)注,但“優(yōu)先承租權(quán)”引發(fā)糾紛的案件卻呈逐年上升趨勢。截至2020年4月23日,通過alpha檢索到的“優(yōu)先承租權(quán)糾紛”裁判文書共計(jì)19514份,其中2019年共3523份,具體分布如下圖:
以上數(shù)據(jù)中案由為房屋租賃合同糾紛的共計(jì)9592份,案由為“租賃合同糾紛”且法官對“優(yōu)先承租權(quán)”進(jìn)行論述的裁判文書共計(jì)2716份,重慶市有99份,涉及公開招標(biāo)的共有27份,本文選取了一中院、二中院、五中院具有代表性的案例進(jìn)行概述。
1.“出租人有權(quán)決定采取公開招租方式招租,但應(yīng)履行通知承租人義務(wù)”
基本案情:
租賃合同雙方在合同中約定了“租賃期滿后,承租人在同等市場租金條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”。合同到期前,出租人口頭告知原承租人合同到期后將采取公開競價(jià)招租程序進(jìn)行招租,原承租人向出租人表達(dá)了續(xù)租的意愿。隨后,出租人在網(wǎng)站上發(fā)布了公開招租公告,并與公開競價(jià)程序中的三家公司進(jìn)行了商談,最終與最高報(bào)價(jià)者簽訂了新的租賃合同。原承租人未參加公開競價(jià)招租程序,遂將出租人訴諸法院,請求法院確認(rèn)原承租人享有“優(yōu)先承租權(quán)”,并法院請求判令出租人賠償承租人因侵犯“優(yōu)先承租權(quán)”相應(yīng)的損失。
法院認(rèn)為:
優(yōu)先承租權(quán)的約定要求出租人租賃期滿擬締新約之時(shí),應(yīng)首先考慮原承租人是否同意新的租賃條件。出租人采用何種方式將涉訟房屋出租系其對租賃權(quán)的處分,但其應(yīng)履行通知原承租人的義務(wù)。在原承租人對涉訟房屋進(jìn)行了裝修,且已在租賃期滿前明示其繼續(xù)租賃房屋意愿的前提下,出租人更應(yīng)主動(dòng)告知原承租人續(xù)租事宜。而出租人舉示的照片(照片內(nèi)容為網(wǎng)絡(luò)上未顯示發(fā)出時(shí)間的涉訴房屋邀租公告截圖及邀租文件在醫(yī)院公告欄進(jìn)行張貼的截圖)無法證明其已履行通知原承租人參加招租的義務(wù),無異于排除了原承租人參加公開競價(jià)招租程序的權(quán)利,侵犯了原承租人的優(yōu)先承租權(quán)。
法院判決:
原告享有涉案房屋的優(yōu)先承租權(quán),被告于判決生效之日起十日內(nèi)向原告賠償損失6000元。
參考案例:(2016)渝0150民初20317號(hào)
2.“出租人履行通知義務(wù)后,承租人未參與競標(biāo)=放棄優(yōu)先承租權(quán)”
基本案情:
合同雙方在《門面租賃合同》中約定:“合同期滿后,如出租方仍繼續(xù)出租房屋的,承租方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”,合同期滿前,承租方得知出租房對涉案房屋進(jìn)行公開招標(biāo),購買標(biāo)書后,未參與競標(biāo)。后經(jīng)過公開招標(biāo),中標(biāo)者為第三人。原承租人起訴至法院,要求確認(rèn)其享有優(yōu)先承租權(quán)。
法院認(rèn)為:
原承租人收到通知后,沒有參加競標(biāo),減少了競爭。其在競標(biāo)中若表示要在某一價(jià)位優(yōu)先承租,則其他競標(biāo)人可能繼續(xù)競價(jià)。因此,原承租人未參加競標(biāo)的情況下,主張任意選擇他人中標(biāo)價(jià)行使優(yōu)先承租權(quán),將侵犯其他競標(biāo)人繼續(xù)競價(jià)的權(quán)利,同時(shí)侵犯招標(biāo)人獲得最高收益的權(quán)利。因此,優(yōu)先承租權(quán)人自己未參加競標(biāo)的,其優(yōu)先承租權(quán)喪失。
法院判決:一審法院駁回原告的訴訟請求,二審法院駁回上訴。
參考案例:(2019)渝05民終418號(hào)、渝02民終3044號(hào),渝02民終2349號(hào)
3.“承租人并參與了競標(biāo),但未中標(biāo)=視為未達(dá)到同等條件”
基本案情:
合同雙方在《房屋租賃協(xié)議書》中約定“合同有效期滿后,本合同自動(dòng)終止,如需續(xù)約,在同等條件下乙方擁有該出租房屋的優(yōu)先承租權(quán)”。合同到期后,出租方通過自行組織招標(biāo)的方式對房屋進(jìn)行公開招租,第三人在商務(wù)、技術(shù)分高于原承租人該項(xiàng)目分?jǐn)?shù),在價(jià)格分上低于原承租人分?jǐn)?shù),總分?jǐn)?shù)高于原承租人,成為第一中標(biāo)人。原承租人遂起訴至法院,主張其具有優(yōu)先承租權(quán)。
法院認(rèn)為:
原承租人已經(jīng)知曉出租人將對涉案房屋的承租權(quán)進(jìn)行公開招標(biāo),并參與了投標(biāo)、競標(biāo),原承租人以行為表示其認(rèn)可通過招投標(biāo)招租的方式行使優(yōu)先承租權(quán),故涉案房屋的招投標(biāo)結(jié)果對原承租人具有約束力。經(jīng)出租人評(píng)標(biāo),原承租人并未中標(biāo),故未達(dá)到同等條件,其主張對涉案房屋享有優(yōu)先承租權(quán)無依據(jù)。
法院判決:一審法院判決駁回原承租人訴訟請求,二審法院判決駁回原承租人上訴。
參考案例:(2019)渝05民終2672號(hào),(2019)渝05民終3569號(hào);(2014)渝一中法民終字第05636號(hào)
在民法典即將頒布之際,優(yōu)先“優(yōu)先承租權(quán)”也隨之將成為一項(xiàng)法定權(quán)利,梳理“優(yōu)先承租權(quán)”行使要件,構(gòu)建保障“優(yōu)先承租權(quán)”行使的國有資產(chǎn)公開招租模式,有其必要性。
經(jīng)檢索、分析相關(guān)案例發(fā)現(xiàn),重慶市各級(jí)人民法院案例認(rèn)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的要件為:
1. 合同約定了承租人享有優(yōu)先承租權(quán);
2. 出租人繼續(xù)出租且在招租前履行通知承租人義務(wù);
3. 承租人參加競租程序并進(jìn)行有效報(bào)價(jià);
4. 承租人報(bào)價(jià)及付款等條件為最優(yōu)或與最優(yōu)同等。
僅重慶市第三中級(jí)人民法院(2015)渝三中法民終字第00023號(hào)案例認(rèn)為承租人參與競標(biāo)并進(jìn)行報(bào)價(jià)的,在最高價(jià)產(chǎn)生后,可以匹配最高價(jià),享有以最高價(jià)為“同等條件”的優(yōu)先承租權(quán)。
結(jié)語
1.“優(yōu)先”并不等于“排除競爭”,相反,只有在競爭中“同等條件下優(yōu)先承租”才能得以體現(xiàn)。因此,國有資產(chǎn)出租單位依法公開招租,并不當(dāng)然侵犯原承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”。
2. 雖然民法典頒布后,優(yōu)先承租權(quán)變成一項(xiàng)法定權(quán)利,但仍有必要在租賃合同中對是否享有“優(yōu)先承租權(quán)”、“優(yōu)先權(quán)的行使期限”及“優(yōu)先承租權(quán)的行使條件”等進(jìn)行明確約定。
3.租賃合同到期后,國有資產(chǎn)出租人應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù),并在招租文件中明確披露原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。
4.作為承租人如想繼續(xù)承租,則應(yīng)積極參加招租程序,否則將導(dǎo)致失去優(yōu)先承租權(quán)。