優(yōu)先承租權(quán)概述

民法典第二編第十四章首次將“優(yōu)先承租權(quán)”抬上法律層面，其定義為 “租賃期間屆滿,房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”，故民法典頒布后，“優(yōu)先承租權(quán)”將成為承租人的法定權(quán)利。但民法典因尚未正式頒布，最終是否保留該條款有待進(jìn)一步核實(shí)。

在此之前，“優(yōu)先承租權(quán)”被認(rèn)為是基于民事合同中雙方約定而產(chǎn)生的權(quán)利，僅散見于我國部分地方性法規(guī)之中，例如《上海市居住房屋租賃管理辦法》《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》以及《湖南省商品房屋租賃管理實(shí)施辦法》等，其對(duì)“優(yōu)先承租權(quán)”的定義與民法典相差無異。不過，以上規(guī)定都僅規(guī)定了“具有優(yōu)先承租權(quán)”，而對(duì)于 “優(yōu)先承租權(quán)”的行使卻未做更多表述。理論界認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)行使的核心是“同等條件”，同等條件不僅包括租賃價(jià)格，還包括租金支付方式、租賃期限等，司法實(shí)踐中也采用了該觀點(diǎn)。

雖然此前法律層面上并未給予“優(yōu)先承租權(quán)”過多的關(guān)注，但“優(yōu)先承租權(quán)”引發(fā)糾紛的案件卻呈逐年上升趨勢。截至2020年4月23日，通過alpha檢索到的“優(yōu)先承租權(quán)糾紛”裁判文書共計(jì)19514份，其中2019年共3523份，具體分布如下圖：

以上數(shù)據(jù)中案由為房屋租賃合同糾紛的共計(jì)9592份，案由為“租賃合同糾紛”且法官對(duì)“優(yōu)先承租權(quán)”進(jìn)行論述的裁判文書共計(jì)2716份，重慶市有99份，涉及公開招標(biāo)的共有27份，本文選取了一中院、二中院、五中院具有代表性的案例進(jìn)行概述。

案件概述

1．“出租人有權(quán)決定采取公開招租方式招租，但應(yīng)履行通知承租人義務(wù)”

基本案情：

租賃合同雙方在合同中約定了“租賃期滿后，承租人在同等市場租金條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”。合同到期前，出租人口頭告知原承租人合同到期后將采取公開競價(jià)招租程序進(jìn)行招租，原承租人向出租人表達(dá)了續(xù)租的意愿。隨后，出租人在網(wǎng)站上發(fā)布了公開招租公告，并與公開競價(jià)程序中的三家公司進(jìn)行了商談，最終與最高報(bào)價(jià)者簽訂了新的租賃合同。原承租人未參加公開競價(jià)招租程序，遂將出租人訴諸法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)原承租人享有“優(yōu)先承租權(quán)”，并法院請(qǐng)求判令出租人賠償承租人因侵犯“優(yōu)先承租權(quán)”相應(yīng)的損失。

法院認(rèn)為：

優(yōu)先承租權(quán)的約定要求出租人租賃期滿擬締新約之時(shí)，應(yīng)首先考慮原承租人是否同意新的租賃條件。出租人采用何種方式將涉訟房屋出租系其對(duì)租賃權(quán)的處分，但其應(yīng)履行通知原承租人的義務(wù)。在原承租人對(duì)涉訟房屋進(jìn)行了裝修，且已在租賃期滿前明示其繼續(xù)租賃房屋意愿的前提下，出租人更應(yīng)主動(dòng)告知原承租人續(xù)租事宜。而出租人舉示的照片（照片內(nèi)容為網(wǎng)絡(luò)上未顯示發(fā)出時(shí)間的涉訴房屋邀租公告截圖及邀租文件在醫(yī)院公告欄進(jìn)行張貼的截圖）無法證明其已履行通知原承租人參加招租的義務(wù)，無異于排除了原承租人參加公開競價(jià)招租程序的權(quán)利，侵犯了原承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

法院判決：

原告享有涉案房屋的優(yōu)先承租權(quán)，被告于判決生效之日起十日內(nèi)向原告賠償損失6000元。

參考案例：（2016）渝0150民初20317號(hào)

2.“出租人履行通知義務(wù)后，承租人未參與競標(biāo)=放棄優(yōu)先承租權(quán)”

基本案情：

合同雙方在《門面租賃合同》中約定：“合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承租方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”，合同期滿前，承租方得知出租房對(duì)涉案房屋進(jìn)行公開招標(biāo)，購買標(biāo)書后，未參與競標(biāo)。后經(jīng)過公開招標(biāo)，中標(biāo)者為第三人。原承租人起訴至法院，要求確認(rèn)其享有優(yōu)先承租權(quán)。

法院認(rèn)為：

原承租人收到通知后，沒有參加競標(biāo)，減少了競爭。其在競標(biāo)中若表示要在某一價(jià)位優(yōu)先承租，則其他競標(biāo)人可能繼續(xù)競價(jià)。因此，原承租人未參加競標(biāo)的情況下，主張任意選擇他人中標(biāo)價(jià)行使優(yōu)先承租權(quán)，將侵犯其他競標(biāo)人繼續(xù)競價(jià)的權(quán)利，同時(shí)侵犯招標(biāo)人獲得最高收益的權(quán)利。因此，優(yōu)先承租權(quán)人自己未參加競標(biāo)的，其優(yōu)先承租權(quán)喪失。

法院判決：一審法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求，二審法院駁回上訴。

參考案例：（2019）渝05民終418號(hào)、渝02民終3044號(hào)，渝02民終2349號(hào)

3.“承租人并參與了競標(biāo)，但未中標(biāo)=視為未達(dá)到同等條件”

基本案情：

合同雙方在《房屋租賃協(xié)議書》中約定“合同有效期滿后，本合同自動(dòng)終止，如需續(xù)約，在同等條件下乙方擁有該出租房屋的優(yōu)先承租權(quán)”。合同到期后，出租方通過自行組織招標(biāo)的方式對(duì)房屋進(jìn)行公開招租，第三人在商務(wù)、技術(shù)分高于原承租人該項(xiàng)目分?jǐn)?shù)，在價(jià)格分上低于原承租人分?jǐn)?shù)，總分?jǐn)?shù)高于原承租人，成為第一中標(biāo)人。原承租人遂起訴至法院，主張其具有優(yōu)先承租權(quán)。

法院認(rèn)為：

原承租人已經(jīng)知曉出租人將對(duì)涉案房屋的承租權(quán)進(jìn)行公開招標(biāo)，并參與了投標(biāo)、競標(biāo)，原承租人以行為表示其認(rèn)可通過招投標(biāo)招租的方式行使優(yōu)先承租權(quán)，故涉案房屋的招投標(biāo)結(jié)果對(duì)原承租人具有約束力。經(jīng)出租人評(píng)標(biāo)，原承租人并未中標(biāo)，故未達(dá)到同等條件，其主張對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先承租權(quán)無依據(jù)。

法院判決：一審法院判決駁回原承租人訴訟請(qǐng)求，二審法院判決駁回原承租人上訴。

參考案例：（2019）渝05民終2672號(hào)，（2019）渝05民終3569號(hào)；（2014）渝一中法民終字第05636號(hào)

保障優(yōu)先承租權(quán)前提下

在民法典即將頒布之際，優(yōu)先“優(yōu)先承租權(quán)”也隨之將成為一項(xiàng)法定權(quán)利，梳理“優(yōu)先承租權(quán)”行使要件，構(gòu)建保障“優(yōu)先承租權(quán)”行使的國有資產(chǎn)公開招租模式，有其必要性。

經(jīng)檢索、分析相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)，重慶市各級(jí)人民法院案例認(rèn)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的要件為：

1. 合同約定了承租人享有優(yōu)先承租權(quán)；

2. 出租人繼續(xù)出租且在招租前履行通知承租人義務(wù)；

3. 承租人參加競租程序并進(jìn)行有效報(bào)價(jià)；

4. 承租人報(bào)價(jià)及付款等條件為最優(yōu)或與最優(yōu)同等。

僅重慶市第三中級(jí)人民法院（2015）渝三中法民終字第00023號(hào)案例認(rèn)為承租人參與競標(biāo)并進(jìn)行報(bào)價(jià)的，在最高價(jià)產(chǎn)生后，可以匹配最高價(jià)，享有以最高價(jià)為“同等條件”的優(yōu)先承租權(quán)。

結(jié)語

1.“優(yōu)先”并不等于“排除競爭”，相反，只有在競爭中“同等條件下優(yōu)先承租”才能得以體現(xiàn)。因此，國有資產(chǎn)出租單位依法公開招租，并不當(dāng)然侵犯原承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”。

2. 雖然民法典頒布后，優(yōu)先承租權(quán)變成一項(xiàng)法定權(quán)利，但仍有必要在租賃合同中對(duì)是否享有“優(yōu)先承租權(quán)”、“優(yōu)先權(quán)的行使期限”及“優(yōu)先承租權(quán)的行使條件”等進(jìn)行明確約定。

3.租賃合同到期后，國有資產(chǎn)出租人應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)，并在招租文件中明確披露原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

4.作為承租人如想繼續(xù)承租，則應(yīng)積極參加招租程序，否則將導(dǎo)致失去優(yōu)先承租權(quán)。